Organize Sanayi Bölgelerinde Arsa Tahsisi, Hisse Devri ve Üst Hakkına İlişkin Yeni Düzenlemeler

6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile organize sanayi bölgelerinin işleyişine ve yatırım süreçlerine ilişkin önemli düzenlemeler hayata geçirilmiştir.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yapılan değişiklikler kapsamında, OSB'lerde arsa ve ön tahsis uygulamaları, şirketlerin ortaklık yapısındaki değişiklikler, parsel devir ve kiralama işlemleri ile üst hakkı tesisine yönelik usul ve esaslar yeniden düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra tahsis süreleri, genel kurulda temsil yetkileri ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının elektronik ortamda düzenlenmesine ilişkin yeni hükümler getirilerek OSB uygulamalarında daha kontrollü, şeffaf ve etkin bir süreç oluşturulması amaçlanmıştır.

Arsa Tahsisi Yapılan Şirketlerde Hisse Devrine Sınırlama

Yeni düzenlemeye göre, OSB'lerde ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketlerin ortaklık yapısında gerçekleştirilecek değişikliklere ilişkin denetim güçlendirilmiştir.

Bu kapsamda, Bakanlık onayı alınmaksızın şirket paylarının toplam %49'unu aşan ortaklık payı değişikliği yapılması hâlinde ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilecektir.

Ön Tahsis İşlemlerinin Kapsamı ve Devir Şartları Yeniden Düzenlendi

Ön tahsis uygulamasının geçerli olduğu süreç yeniden tanımlanmıştır.

Buna göre, tüzel kişilik kazanmış organize sanayi bölgelerinin yer seçimi kesinleşen alanlarında, kamulaştırma ve altyapı inşa süreçleri tamamlanana kadar ön tahsis işlemleri gerçekleştirilebilecektir.

Ayrıca ön tahsis haklarının devri, Yönetmeliğin 61'inci maddesinde belirtilen koşullara bağlanmıştır.

İptal Edilen Parsellerin Yeniden Tahsisine İmkân Tanındı

Tahsis süresinin sona ermesi nedeniyle arsa tahsisi iptal edilen katılımcılara, belirli şartlar altında aynı parseli yeniden edinme imkânı getirilmiştir.

Buna göre, tahsis bedelinin iadesi yapılmadan önce katılımcının yeniden tahsis talebinde bulunması mümkün olacaktır. Talebin OSB tarafından uygun görülmesi ve Bakanlık onayının alınması hâlinde, ilgili parsel yeni bir tahsis ilanına çıkılmaksızın aynı katılımcıya güncel bedel üzerinden yeniden tahsis edilebilecektir.

Ancak yeniden tahsis edilen parseller için Yönetmeliğin 60'ıncı maddesinin üçüncü fıkrası kapsamında Bakanlık tarafından ilave süre uzatımı verilmeyecektir.

Komşu Parsel Sahiplerine Tahsis Önceliği İçin İhale Şartı

OSB'lerde yeni tahsise açılan parsellere doğrudan ortak sınırı bulunan parsellerde faaliyet gösteren katılımcılara yönelik özel bir düzenleme yapılmıştır.

İş yeri açma ve çalışma ruhsatını almış ve üretime başlamış katılımcıların komşu parsel için tahsis başvurusunda bulunmaları hâlinde, öncelik tanınabilmesi amacıyla ihale düzenlenecektir.

Tahsis yöntemi kura olarak belirlenmiş olsa dahi bu önceliğin uygulanabilmesi için ihale yapılması zorunlu olacaktır. Aynı koşulları taşıyan birden fazla katılımcının başvurması durumunda ise herhangi birine öncelik tanınmayacaktır.

OSB Parsellerinde Üst Hakkı Düzenlemesi Getirildi

Yönetmeliğe eklenen 63/A maddesiyle organize sanayi bölgelerinde üst hakkı tesis edilmesine ilişkin esaslar belirlenmiştir.

Yeni düzenlemeyle OSB mülkiyetinde bulunan ve katılımcılara ön tahsis veya tahsis edilen parsellerin belirli alanlarında, OSB yönetim kurulunun uygun görüşüyle üçüncü kişiler lehine üst hakkı kurulabilecektir.

Ancak söz konusu üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak, tapu kütüğünde ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilemeyecek ve devredilemeyecektir.

Parsel Kiralama Şartlarında Esneklik Sağlandı

OSB parsellerinin kiralanmasına ilişkin hükümlerde de değişiklik yapılmıştır.

Parsel tahsis başvurusunun katılımcı ve kiracı tarafından birlikte gerçekleştirilmesi ve bu durumun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi hâlinde, Yönetmeliğin 63'üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan şart aranmayacaktır.

İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarında Elektronik İmza Zorunluluğu

Yönetmeliğin 42'nci maddesine eklenen hükümle, OSB'lerde düzenlenen iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistem üzerinden elektronik ortamda imzalanması zorunlu hâle getirilmiştir.

Genel Kurulda Temsile İlişkin Yeni Esaslar

OSB genel kurullarında tüzel kişilerin temsiline ilişkin hükümler de güncellenmiştir.

Tüzel kişiyi müştereken temsil etmeye yetkili kişilerden birinin, diğer müşterek yetkililer tarafından imzalanmış muvafakatnameyi sunması hâlinde genel kurula katılabilmesine imkân sağlanmıştır.

Konuya ilişkin detaylara Resmî Gazete'de yayımlanan "Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" üzerinden ulaşabilirsiniz.